DENETÇİ KİMDİR ,DENETLEME SÜRECİ NASIL İŞLER ?
Toplu yaşamda ,apartman veya site hayatında adını pek sık duymadığınız , genel kurullarda
"herşey yolunda hayat çok kısa ,kafaya takmayın "modunda sade ve basit bir rapor arzeden bu şahıs kimdir ve durum genellikle denetim raporu söz konusu olduğunda neden bu kıvamda sürer gider ?
"Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim plânında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler."
Bu sözcükler 634 sayılı Kat Mülkiyeti kanunu'nun 41.maddesinde yer alır . Yer alır da ne kadar uygulanır acaba ?
Örneğin bu maddede bir defterden bahsedildiğini okuruz , peki kaçımız bu defteri görmüştür ya da kaç tane genel kurula sunulmuştur ?
Yüzde 1'in ( 1/100 veya 0,01 ) iyimser bir oran olduğu kanaatindeyim .
Bu defter notere onaylatılması gereken " DENETİM DEFTERİ" dir.
Denetçi'nin uhdesinde kalmalı , yaptığı tüm denetim işlem ve sonuçlarını bu deftere yazarak denetleyen ve denetlenen taraflar birlikte imzalamalıdır .
Denetçi'nin görevini layıkıyla yaptığına dair genel kurula hesap verirken sunması gereken bir kanıt olduğu gibi , anlaşmazlık davalarında yönetim icraatları sorgulanırken de lehte aleyhte kullanılabilecek bir delildir .
Davalar sadece yönetimlere karşı açılmaz . Her denetçinin de dürüst ve onurlu olduğunu söyleyemeyiz .
Yönetimlerle " tam uyum ve işbirliği "içinde paşa paşa geçinen denetçi tiplemesi'nin pek sevdiği bir defter değildir bu .
Bu denetçi tipi yazdıklarının zincirleme ve saklı bir işbirliği olarak nitelendirilebileceğini hissettiği için pek kanıt bırakmak istemeyecektir .
O da böyle bir defter yokmuş gibi davranır , art niyetli yönetimler de denetimler de defterin adını dahi zikretmezler .
-Efendim ,kanunda böyle bir defter yok ...diyerek geçiştirirler .oysa elbette ki vardır !
Aksine "ne gördüysem onu yazarım "diyebilen cesur ve ahlaklı denetçiler ise bu defteri severler .
Yönetici olarak kim olduğuna bakmaksızın ,sabıkalı sabıkasız,hırlı hırsız ,varlıklı varlıksız her insanı hatta tesadüfen yoldan geçen her reşit Türkiye Cumhuriyeti vatandaşını (mülteci de olabilir ) seçebilmenize karşın DENETÇİ olarak sadece söz konusu mülk sahiplerinden birini ya da birilerini seçebilirsiniz .
Bu hem ilginç hem de zorlayıcı bir hükümdür .
Zira kanun koyucu bir malı ya da hakkı en iyi koruyan ve savunabilecek olanın mülkiyet sahibi olduğunu varsaymıştır .
Teoride doğru mudur ,elbette öyledir .
Ancak unuttuğu şey " her mülk sahibinin hukuki ve finansal bilgi ve deneyime " sahip olmayabileceğidir .
Art niyetli yönetimler bunu unutmamıştır ve genellikle çoğunluk gücünü de kullanarak Ferruh abi'yi seçerler .
Ferruh bey uyumlu ve sosyal bir insandır ,etliye ve sütlüye hiç karışmaz.
Masalarda ,toplantılarda gülümsemekle mükelleftir.
Hoş adamdır , sorun çıkar diye ödü kopar . İdeal denetçi prototipi .
- Efendim,elinize sağlık ,çok yormayın kendinizi ...
mealinde eleştiriler yapsa da artık Denetim işini O üstlenmelidir .
Hakikatte sitenin en önemli görevini üstlenen kişidir Denetçi .
İnsanların emeklerinden arttırdıkları paraların " nereye ,nasıl " harcandığını , bu işlerin "basiretli biçimde " yapılıp yapılmadığını , " yönetimlerin adaleti" ni sorgulayan kişidir .
Tek sözüyle yönetimleri görevden alabilen, genel kurulu acilen toplayabilen kişidir .
Genel Kurul tarafından seçilen Denetçi veya Denetim Heyeti ortak mülkün en zor ve önemli görevini icra ederler .
Onurlu Yönetimlerin hürmet etmeleri gereken kişidir zira kötü niyetli , sekter muhalif yaklaşımlara karşı da hizmet etmekten başka amacı olmayan kadroların savunma kalkanlarıdır .
Denetçi sadece kontrolle yetinmez, basiretli yönetimleri ,iyi niyetli yöneticileri korumak ve kollamak zorundadır da.
Vurgulamak istediğimiz konu "asarım keserim " tarzı denetçilik anlayışının ortak mülke zarar vereceğidir . Her suistimale göz yuman Ferruh bey tarzı denetçilik modeli ne kadar zararlıysa bu anlayış da o denli zararlıdır .
Denetçi yönetimlerle her an işbirliği içinde olmalı , kendilerini gerekirse yönlendirebilmelidir . İstediği sıklıkta ( taciz boyutuna ulaşmadan elbette ) denetleme yapabilmelidir .
Dönem sonu denetimini acilen bitirerek denetleme raporunu aynen Genel Kurul Çağrı ilanlarında olduğu gibi taahhütlü mektup ya da elden tebligat usülü ile kat maliklerine sunmalıdır .
Böylelikle Genel Kurul üyeleri yönetimlerin icraatları konusunda bilgilendirilerek Kurul toplantısına hazır gelmeleri sağlanır .
Gönderilecek bu raporda hem mali hem idari denetim sonuçları yer alır .
Mali tablolar mutlaka eklenmelidir .
İsterse raporun sonuna ibra hususundaki kanaatlerini ekleyebilir ya da kararı genel kurula bırakır .
Çoğunlukla bu yöntemin kullanılmadığını , kanunun gözardı edildiğini ve denetleme raporunun Genel Kurul toplantısı esnasında sunulduğunu söyleyebiliriz.
Bir tür "dostlar alışverişte görsün " eylemidir bu,kabul edilemez .
Kat malikleri mülkün mali ve idari durumunu ,borç ve alacağını ,gelir ve giderlerini 15 dakikada değerlendiremez.
Bu veriler önceden sunulmalı , üyelerin kanaat oluşturabilecekleri bir zaman dilimi kendilerine verilmelidir.
Kanun koyucu 41.madde ile bu amacı hedeflemiştir .
Eğer bu bildirim mevcut değilse Denetim görevinin usüle ve kanuna uygun yapılmadığına
dair bir kanıt sayılarak "genel kurul iptal" davalarına kanaatimce dayanak oluşturmalıdır .
"her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir." md :41
Burada mehil süre belirtilmemesi eksikliktir. Kanun metnindeki gibi rapor birinci ay içinde kat malikleri kuruluna mı verilecek yoksa taahhütlü mektupla kat maliklerine mi gönderilecektir ?
İstediğiniz gibi yorumlamanız mümkündür .
Eksik ve hatalarla dolu 634 sayılı KMK'nun standartı ne yazık ki budur .
Peki denetim nasıl gerçekleştirilir ? Bu konuda da kanunda açık bir ifade mevcut değildir.
"Hesapların denetlenmesi için yönetim plânında belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır"
Yine madde 41 .
Peki böyle yapalım , denetçi olalım ve mart ayı sonunda yönetimi hesap vermeye davet edelim .
Bu davet nasıl yapılacaktır .
Kabul etmezlerse, ya da zamanlar çakışmazsa ne olacaktır , bu davete tüm heyet mi katılır yoksa aralarından biri yeter mi , defterler, hesap ve belgeler birlikte mi kontrol edilecektir yoksa denetçiye bırakılarak belli süre sonra geri mi alınacaktır ?
Her şey muallaktadır, uygulama yönetmeliği de olmadığı için denetleme süreci soru ve sorunlarla doludur .
Aşağıdaki link'te bir yönetmelik icat edildiğini ama müellifin yönetmelik ve kanun hakkında zerre bilgisi olmamasına karşın binanızın yönetimine nasıl talip olduğunu hayretle izleyeceksiniz .
Linke baktığınızda yönetmelik beklerken internette trilyon tanesini bulabileceğiniz 634 sayılı KMK' na yönlendiriliyorsunuz .
Bu nitelikte profesyonelliğe kolay rastlanmıyor . İlk genel kurula çağırın ,sunum yapsınlar ..
https://akelbinayonetimi.com/site-yonetimi-yonetmeligi/
Gerek yönetim olun gerek Denetçi olun ; bilmeniz gereken şudur ki tek taraflı denetim olmaz !
Denetleyen ve Denetlenen taraflar birlikte belgeleri inceler , sorular sorulur, yanıtlar ve açıklamalar alınır .
Üzerinde mutabakata varılamayan hususların aydınlatılması için yönetimlere süre tanınarak toplantıya ara verilir ve süre sonunda kararlar oluşturularak denetim defterine işlenir.
Bu deftere her iki taraf da imza atar .
Denetçi evrakları verin inceleyip getireyim diyemez , böyle bir hakkı yoktur !
Çün ki tüm belgeler genel kurul süreci sona erene değin yönetimin sorumluluğundadır.
Yönetimi ipe götürecek olan da alkışlatan da bu belgelerdir .
Denetçi bile olsa kimseye emanet edilemez .
Denetçi saptadığı bir sorunun ya da aklına takılan bir konunun uzmanlara sorulmasını , görüş alınmasını talep edebilir.
Denetleme tek seansta bitirilebilecek bir süreç değildir, saptanan aksaklıkların giderilmesini, örneğin bir hesap hatasının düzeltilmesini beklemek zorundadır .
Eksik belge nedeniyle de süre verebilir ama " hata buldum , toplamı yanlış hesaplamışsınız ya da şunu unutmuşsunuz , hemen rapora yazacağım " demek art niyetli bir yaklaşımdır .
Denetimin amacı bizatihi olabilecek hataları saptamak ve düzeltilmelerini sağlamaktır , denetçi yönetici avına çıkmış gibi davranamaz .
Denetçi gerek duyduğu belgenin kopyasını alabilir, araştırmasını yapabilir ama orijinalini alamaz .
Mali tablolar beraberce tanzim edilir , kanaat bildirmek denetimin işidir ve denetim bu kanaatini gizleyerek sonradan raporuma yazacağım diyemez .
Kanaatler Denetim defterine de işlenmelidir .
Burada profesyonel bir mantık kullanılmak zorundadır zira insan onuru söz konusudur.
Tatmin olmadım ,hukuken gereğini yapacağım diyebilmelidir bir denetçi ya da el sıkarak onore de edebilmelidir.
Gördüğü verilerden rahatsızlık duyan denetçi yönetime noterden ihtarname çekerek icraatın durdurulmasını ve olağanüstü genel kurula gidilmesini isteme hakkına sahiptir.
Saptadığı hususlara bağlı olarak suç duyurusunda da bulunmak zorunda kalabilir .
Yasalarımıza göre suçu bildirmemek de suçtur !
Biz sürecin böyle işlemeyeceğini dileyerek şunu varsayabiliriz.
Ferruh abi kendisine gösterilen evraklar ve defterler nedeni ile memnun , her şey yolunda kat malikleri mutludur .
Önümüzdeki dönem de denetçi olsam mı acaba diye düşünerek sosyal tesise doğru uzaklaşır .
İLİŞKİLİ MAKALE LİNK
DENETİM RAPORU NASIL HAZIRLANIR ; MALİ ANALİZ YÖNTEMLERİ
